전세사기 수법 및 모르면 후회하는 예방법
전세사기는 많은 세입자들을 불안하게 만드는 주요 원인 중 하나입니다. 최근 발생한 깡통주택을 통한 100억 원대 보증금 사기 사건처럼, 피해 규모가 매우 큰 경우도 있습니다.
국토교통부가 나서서 대책을 마련하고 있음에도 불구하고, 범죄자들은 여전히 법의 허점을 이용해 전세보증금을 갈취하고 있습니다.
본 글에서는 이러한 전세사기의 최신 수법과 이를 예방할 수 있는 방법을 자세히 살펴보고자 합니다.
깡통 전세사기란?
깡통 전세사기는 주택의 실제 가치보다 높은 전세보증금을 받고, 주택 가치가 하락하거나 경매가 발생할 경우 세입자가 보증금을 회수할 수 없게 되는 사기 수법입니다.
'깡통주택'이란 이름은 주택 내부가 비어있는 껍데기만 남은 상태를 뜻합니다. 이런 주택이 경매로 넘어가면, 세입자는 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 처하게 됩니다.
전세사기의 원인
1) 자산 부족:
집주인이 주택 외에 다른 자산이 없는 경우, 갑작스러운 시장 붕괴로 주택 가치가 보증금보다 떨어질 수 있습니다.
2) 갭 투자 실패:
투자 목적으로 매입한 신축 빌라나 아파트가 실제 가치보다 낮게 평가될 때 갭 투자가 실패하여 전세사기로 이어질 수 있습니다.
3) 의도적 사기:
일부 임대인들은 세입자의 전세금을 돌려주지 않으려는 의도로 깡통주택을 만듭니다.
전세사기의 주요 수법
1) 매매가보다 높은 전세가 설정:
사기꾼들은 주로 신축 빌라나 시세 파악이 어려운 지역의 주택을 대상으로 매매가보다 높은 전세금을 요구합니다. 이러한 주택들은 주변 시세와 비교할 만한 기준이 부족해 세입자가 과도한 전세금을 지불하게 됩니다.
2) 임대인 변경 수법:
건축 후 첫 임대차 계약에서 자주 발생하는 수법으로, 초기 건축주가 보증금을 받은 뒤 주택을 빠르게 매도하며, 새로운 소유주(바지사장)는 전세금 반환 능력이 없는 경우가 많습니다.
3) 이중 계약:
공인중개사가 임대인에게는 월세 계약이라고 주장하면서 임차인에게는 전세 계약을 체결하는 경우입니다. 이는 각 당사자에게 다른 계약 내용을 제시하며 이중으로 이득을 취하는 행위입니다.
4) 예정된 압류 사용
이 수법은 집주인이 주택의 대출을 연체하며 임대를 내놓고, 계약 후 가압류가 발생하여 보증금 반환이 불투명해지는 경우입니다. 세입자는 등기부등본에서 이를 확인할 수 없어 무방비 상태로 피해를 입게 됩니다.
이처럼 전세사기는 부동산 시장에서 흔히 발생하는 문제로, 특히 사회 초년생이나 전세자금 대출을 이용하는 세입자들이 큰 피해를 보는 경우가 많습니다. 따라서 이를 예방할 수 있는 방법을 상세히 설명해 드리겠습니다.
전세사기 예방법
1) 등기부등본 확인:
전세 계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인하여 집주인의 소유권 및 기타 권리관계를 점검해야 합니다. 소유주가 누구인지, 해당 부동산에 근저당이나 다른 권리 설정이 있는지를 검토해야 합니다.
2) 전입신고 및 확정일자:
계약 후에는 즉시, 가능한 빠른 시간 내에 전입신고를 하고, 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 이는 임차인의 대항력을 확보하는 중요한 절차입니다.
3) 시세 파악:
전세를 들어가기 전에 해당 지역의 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 과도하게 높은 전세금을 요구하는 매물은 피하는 것이 좋습니다.
특히 신축 빌라나 아파트의 경우, 시장 가치와 전세금을 비교하여 현실적인 가치 평가를 받아야 합니다.
4) 신탁등기 여부 확인:
부동산의 등기부등본 갑부에 신탁등기가 있는지 확인하고, 필요시 전세보증금반환보증에 가입해야 합니다.
5) 집주인 변경 유의:
계약 당일에 집주인이 변경되는 경우 사기일 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.
6) 법적 허점을 이용한 예방:
임대차 계약서에 "임대인은 잔금일 이후에 근저당 설정을 하지 않으며, 위반 시 보증금 전액을 반환한다"는 특약을 명시하는 것이 좋습니다.
7) 부동산 중개사의 신뢰도 검증:
부동산 중개사의 신뢰성을 확인하고, 가능한 직접 임대인과 만나 계약을 진행하는 것이 안전합니다.
8) 금융상품 이용의 신중함:
전세자금 대출을 이용할 경우, 해당 금융기관의 보증 상품을 활용하여 리스크를 관리합니다. 계약 전에는 해당 주택의 보증보험 가입 여부를 확인하고, 가능하면 계약서에 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 해지할 수 있는 특약을 명시해야 합니다.
9) 압류 및 가압류 이력 파악
매도 이력이 포함된 전체 등기부등본을 확인하여 과거에 집에 어떠한 법적 문제가 있었는지 파악하고, 과거 문제가 많았던 집은 계약을 피하는 것이 안전합니다.
부동산 전세계약 필수상식
1) 계약서 내용 체크:
계약서에 모든 항목이 명확히 기재되어 있는지 확인하고, 필요한 특약사항을 추가해야 합니다.
2) 임대인 확인:
계약 전 임대인의 신분을 확인하고, 가능하다면 임대인의 신용도를 검토해야 합니다.
3) 잔금 지급 전 확인:
잔금을 지급하기 전에 다시 한번 권리변동 여부를 확인해야 합니다.
결론
최근 몇 년간 전세사기는 임차인들의 경제적 안정을 위협하며, 많은 가정의 삶을 위협하는 중대한 사회적 문제로 부상하였습니다. 전세사기는 끊임없이 진화하는 범죄 수법으로 많은 피해자를 양산하고 있습니다.
피해를 예방하기 위해서는 세심한 주의와 사전 준비가 필수적입니다. 위에서 제안한 예방법을 철저히 준수하여 안전한 주거 환경을 확보하기 바랍니다.